Tutti i costi da conoscere prima di vendere: commissioni, tasse, documenti obbligatori e spese notarili. Con un confronto reale tra le tre opzioni disponibili.
Quando si decide di vendere casa, la prima domanda è quasi sempre la stessa: quanto mi costerà? La risposta dipende da come scegli di vendere e dalla situazione specifica del tuo immobile. In questa guida trovi tutti i costi, voce per voce, senza sorprese.
Una premessa importante: in Italia, la maggior parte dei costi della compravendita è a carico dell'acquirente (imposte, notaio, eventuale commissione). Il venditore ha costi più contenuti, ma è fondamentale conoscerli per evitare brutte sorprese e per calcolare correttamente il ricavo netto dalla vendita.
Se vendi tramite un'agenzia tradizionale, la commissione per il venditore in Italia varia tipicamente tra il 2% e il 4% del prezzo di vendita, più IVA al 22%. È la voce di costo più pesante e anche quella più evitabile: con una piattaforma digitale come PROPRYA, il proprietario non paga nessuna commissione. Con il fai da te, ovviamente nemmeno.
L'A.P.E. è obbligatorio per vendere. Se ne hai già uno valido (dura 10 anni), non devi rifarlo. Altrimenti, il costo per farlo redigere da un tecnico abilitato varia tra 100 € e 300 €, a seconda della zona e della complessità dell'immobile.
Prima del rogito, il notaio verifica che la planimetria catastale corrisponda allo stato reale dell'immobile e che non ci siano abusi edilizi. Se la planimetria non è aggiornata (ad esempio dopo una ristrutturazione), serve un tecnico per l'aggiornamento. Costo indicativo: da 300 € a 800 € per la variazione catastale. Se ci sono difformità urbanistiche da sanare, i costi possono salire ulteriormente.
Se sull'immobile c'è un mutuo in corso, va estinto al momento del rogito, di solito con parte del prezzo incassato. Dal 2007 (decreto Bersani) le banche non possono applicare penali di estinzione anticipata sui mutui stipulati da quella data in poi, e la cancellazione dell'ipoteca è automatica e gratuita: è la banca a comunicare l'estinzione alla Conservatoria, senza notaio. Si paga qualcosa (indicativamente 300 – 800 €) solo nel caso raro in cui serva un atto notarile di assenso alla cancellazione, ad esempio per tempi stretti.
Se vendi un immobile entro 5 anni dall'acquisto e non è stato la tua residenza principale per la maggior parte del periodo, la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto è soggetta a tassazione. Puoi scegliere tra: tassazione ordinaria IRPEF (con le aliquote a scaglioni) oppure imposta sostitutiva al 26%. Se invece hai posseduto l'immobile per più di 5 anni o ci hai vissuto stabilmente, non devi pagare nulla. Gli immobili ricevuti per successione sono sempre esclusi; per quelli ricevuti in donazione i 5 anni si contano dall'acquisto da parte di chi ha donato.
Attenzione al Superbonus: dal 2024, se vendi entro 10 anni dalla fine di lavori agevolati con il Superbonus 110%, la plusvalenza è tassata anche oltre i 5 anni (salvo prima casa e immobili ereditati), e per i lavori conclusi da meno di 5 anni le spese del Superbonus non si possono sottrarre dal calcolo.
Visura catastale, planimetria, visura ipotecaria: sono documenti necessari e hanno costi contenuti. In totale, tra 50 € e 150 € se li richiedi direttamente. Un tecnico o un intermediario può richiedere un compenso aggiuntivo per la raccolta.
Il compromesso va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma: 200 € di imposta fissa, più lo 0,5% sulla caparra confirmatoria o sugli acconti (dal 2025 l'aliquota è la stessa: prima gli acconti scontavano il 3%) e 16 € di bollo ogni 4 facciate. Per legge le parti ne rispondono in solido; nella pratica la spesa si divide a metà o si accorda che la paghi l'acquirente. La parte proporzionale non è persa: si scala dall'imposta di registro dovuta al rogito.
Anche se non li paghi tu come venditore, è utile conoscerli. Più sono alti i costi totali della transazione, più l'acquirente potrebbe cercare di trattare al ribasso il prezzo. Ridurre i costi complessivi rende il tuo immobile più attrattivo.
Nelle compravendite tra privati, l'imposta di registro si calcola sul valore catastale (non sul prezzo di vendita). L'aliquota è del 2% se è prima casa, del 9% se non lo è. L'importo minimo è 1.000 €. A queste si aggiungono le imposte ipotecaria e catastale, 50 € ciascuna.
Il notaio è scelto e pagato dall'acquirente. L'onorario varia in base al valore dell'immobile e alla complessità dell'atto: indicativamente tra 1.500 € e 2.500 € più IVA, imposte escluse (registro, ipotecaria e catastale le versa il notaio per conto dell'acquirente, ma sono una voce a parte). Se l'acquirente chiede il sistema del prezzo-valore, l'onorario è ridotto per legge del 30%.
Se la vendita avviene tramite agenzia, l'acquirente paga una commissione analoga a quella del venditore (2-4% + IVA). Con PROPRYA, la commissione per l'acquirente è dell'1% del prezzo di vendita (IVA esclusa, minimo 1.000 €), dovuta solo se la vendita si conclude: una differenza significativa.
Vediamo i numeri reali per un bilocale da 250.000 € venduto tra privati, con le tre diverse modalità. I costi indicati sono quelli specifici della mediazione e della pubblicazione — le spese fisse (A.P.E., documenti, eventuale conformità catastale) restano uguali in tutti e tre i casi.
| Voce | Fai da te | PROPRYA | Agenzia tradizionale |
|---|---|---|---|
| Commissione venditore | 0 € | 0 € | 7.500 € (3%) + IVA |
| Commissione acquirente | 0 € | 2.500 € (1%)* | 7.500 € (3%) + IVA |
| Pubblicazione annuncio | 0 – 300 € (a tuo carico su portali) |
Inclusa (portali principali) |
Inclusa |
| Assistenza e supporto | Nessuna | Inclusa (varia per piano) |
Inclusa |
| Consulente AI 24/7 | No | Sì | No |
| Costo totale mediazione | 0 – 300 € | 2.500 €* | 18.300 € |
* Commissione PROPRYA indicata IVA esclusa (3.050 € IVA inclusa). Le commissioni d'agenzia sono calcolate al 3% + IVA al 22%.
Cosa significa concretamente per il venditore?
Con l'agenzia, su 250.000 € il venditore incassa circa 242.500 € (dopo aver pagato 7.500 € di commissione, senza contare l'IVA). E l'acquirente ha dovuto aggiungere altri 7.500 € + IVA al prezzo d'acquisto.
Con PROPRYA, il venditore incassa 250.000 €. L'acquirente paga 2.500 € + IVA di commissione (3.050 €). La transazione costa complessivamente oltre 15.000 € in meno.
Indipendentemente da come vendi, ci sono costi che restano invariati. Ecco un riepilogo delle spese fisse tipiche per il venditore:
| Voce | Costo indicativo | Note |
|---|---|---|
| A.P.E. | 100 – 300 € | Solo se scaduto o mancante |
| Visure e documenti | 50 – 150 € | Catastali, ipotecarie, certificati |
| Conformità catastale | 300 – 800 € | Solo se la planimetria non è aggiornata |
| Cancellazione ipoteca | 200 – 500 € | Solo se c'è un mutuo in corso |
| Registrazione preliminare | 200 € + 0,5% caparra | Spesso divisa a metà; lo 0,5% si recupera al rogito |
| Plusvalenza | Variabile (o 0 €) | Solo se vendi entro 5 anni e non è prima casa (o entro 10 anni con Superbonus) |
In molti casi, i costi fissi per il venditore si limitano all'A.P.E. e alle visure: circa 200 – 400 € in totale. Le altre voci si applicano solo in situazioni specifiche.
Oltre alle voci di costo "ufficiali", vendere casa comporta anche costi indiretti che spesso vengono sottovalutati:
Un immobile con un prezzo troppo alto resta invenduto per mesi. Ogni mese in più significa rate del mutuo, spese condominiali, tasse e manutenzione che continui a pagare. Inoltre, un annuncio che resta online troppo a lungo perde attrattività: gli acquirenti lo percepiscono come "problematico". Alla fine, spesso si è costretti ad abbassare il prezzo più di quanto si sarebbe fatto se il prezzo fosse stato corretto dall'inizio.
Gestire una vendita in autonomia richiede tempo: rispondere ai contatti, organizzare e presenziare alle visite, raccogliere documenti, gestire la trattativa. Per chi lavora, questo tempo ha un valore concreto. Non è un motivo per non vendere da privato, ma è un elemento da considerare nella scelta tra fai da te puro e una piattaforma che ti supporta.
Un'irregolarità catastale scoperta al momento del rogito può bloccare la vendita e richiedere settimane (e centinaia di euro) per essere risolta. Una proposta d'acquisto mal formulata può creare contenziosi. Un preliminare senza le clausole giuste può esporti a rischi legali. Sono costi che non appaiono in nessuna tabella, ma sono reali.
Un dato da tenere a mente
Non serve una statistica per capirlo: se un immobile messo in vendita a 250.000 € resta fermo sei mesi e alla fine si chiude a 235.000 €, l'errore di prezzo è costato 15.000 € — il doppio di una commissione d'agenzia, più sei mesi di spese. Per questo il supporto nella fase di valutazione del prezzo è uno dei servizi più importanti, indipendentemente da come scegli di vendere.
Il modo più diretto per ridurre i costi è eliminare la commissione di mediazione — la voce più pesante per il venditore. Oggi ci sono tre modi per farlo:
Il fai da te azzera tutti i costi di intermediazione, ma ti lascia senza supporto. Funziona bene se hai già esperienza nel settore immobiliare e hai tempo per gestire tutto. Per chi non l'ha mai fatto, i rischi possono superare il risparmio.
Una piattaforma come PROPRYA elimina la commissione per il proprietario e riduce drasticamente quella per l'acquirente (1% anziché 3-4%). In cambio, ti fornisce pubblicazione professionale sui portali, supporto operativo, gestione delle visite e un consulente AI disponibile 24/7. È il modello che offre il miglior equilibrio tra risparmio e sicurezza.
Per approfondire tutte le opzioni disponibili, leggi anche la nostra guida completa a vendere casa senza agenzia.
Senza agenzia, in molti casi solo 200–400 € (A.P.E. e visure), più eventuali costi una tantum: aggiornamento catastale (300–800 €), registrazione del preliminare (200 € + 0,5% sulla caparra) e la plusvalenza se vendi entro 5 anni un immobile che non era la tua abitazione principale. Con un'agenzia si aggiunge la commissione, in media il 3% + IVA.
L'acquirente, che lo sceglie e ne sostiene onorario e imposte. Il venditore paga il notaio solo se ha bisogno di atti propri, ad esempio l'assenso alla cancellazione di un'ipoteca in tempi stretti.
Solo se vendi entro 5 anni dall'acquisto un immobile che non è stato la tua abitazione principale per la maggior parte del periodo. In quel caso puoi scegliere l'imposta sostitutiva del 26% sulla differenza tra prezzo di vendita e di acquisto. Gli immobili ereditati sono sempre esclusi. Eccezione: con lavori Superbonus conclusi da meno di 10 anni la plusvalenza è tassata anche oltre i 5 anni.
Il venditore, fino al giorno dell'atto: l'IMU si calcola in dodicesimi in base ai mesi di possesso, le spese condominiali ordinarie fino alla data del rogito. Per le spese straordinarie conta chi era proprietario al momento della delibera, salvo diverso accordo scritto.
200 € di imposta di registro fissa, più lo 0,5% sulla caparra confirmatoria e sugli eventuali acconti (dal 2025 la stessa aliquota per entrambi), più 16 € di bollo ogni 4 facciate. Va fatto entro 30 giorni dalla firma. La parte proporzionale si recupera al rogito.
Sì: nessuna commissione per il proprietario in nessun piano. Il piano Start è gratuito; Plus e All sono a pagamento ma facoltativi. La commissione la paga solo l'acquirente (1% del prezzo, IVA esclusa, minimo 1.000 €) e solo se la vendita si conclude.
Per continuare:
Usa il calcolatore gratuito di PROPRYA per stimare i costi della tua compravendita.
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